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WeWorkの上場延期の原因をわかりやすく考える

WeWorkの上場延期が話題になっています。WeWorkを投資家はIT企業とは見ていない、あるいはオフィスレンタルとして同業と考えられるリージャスの株価の10倍の評価は難しい、など分析がされています。

・WeWorkの想定時価は5兆円程度であった
・それが半分以下になっている

事実はこうです。本誌なりにわかりやすくいうとこういう理解をしました。

WeWorkのようなビジネスモデルが10年間続くかどうかは不明瞭なため、10年間で5兆円の価値を正当化することを考えます。年間5,000億円程度のキャッシュ・フローが出そうな期待値があれば5兆円の価値は正当化できます。20年間で考えても、年間2,500億円です。税金を考えれば3,000億円は必要でしょう。多くの投資家はそう思わなかった。したがって価値がでなかったということです。半分の価値でも年間1,500億円程度のキャッシュ・フローがなければ正当化できません。これはそう簡単ではないでしょう。15%の利益率であっても、1兆円の売上が必要となります。

もちろんWeWorkはオフィスレンタル以外のビジネスの取り組んでいるでしょうから、ここに爆発的ななにかがあるかしれません。しかし、現時点では、投資家にそれが評価されていないということでしょう。

シンプルに考えれば、こう評価できますが、WeWorkの価値はそんなものではない、将来5,000億円、1兆円レベルの利益を稼げると思える投資家がいれば、それだけの価値がつきます。しかし、最終的には期待値だけではなく、実績を積み上げないといけません。怖いのはプロ投資家が期待値だけをあげて企業価値をあげ、素人に高値で売却、プロは利益を確定させ、素人が損を一方的に受けるというパターンです。投資は自己責任ですが、シンプルではありますが、大切なことだけは理解しておく必要があるでしょう。

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