中国のマンション価格、記事によると地方都市の話ですが、下落が続いているということです。

バブルだからなーー

というのは簡単ですが、不動産の価値はどう計算するのが妥当なのでしょうか。

ステップとしては２つです。

１）対象物件のキャッシュ・フローを建替えまで推測します。賃貸収入、経費、建替え時に土地を転売できるなら、その売却見込額も含みます。自宅として利用する場合でも、他人に貸したとしたら、という前提で計算します。
２）上記を割引計算します。割引計算の考え方はこちらをご覧ください→https://ma-japan.info/archives/515

１）が簡単ではないのですが、これが全然見込めない場合には正しい評価ができませんので注意してください。

たとえば毎月２０万円の家賃がとれるマンション、あと２０年間は持つだろうという前提で考えてみましょう。収入は２０万円×１２ヶ月×２０年間＝４８００万円です。ここから経費を引き、割引計算をするわけです。

仮にこの家賃が１０万円になれば、価値は半分、という感覚です。もちろん収入を見積もるときにも通常、物件が古くなれば家賃が下がりますし、空き室も増えるはずです。この前提が狂うと不動産の価値が下落します。

実際にはどの程度の経費がかかるのか、修繕をするのか、広告をするのか、など細かい論点がたくさんあるものの、ざっくりベースではこのような考え方です。

このレベルの試算でどう考えても投資物件としては投資を回収すら難しいだろう、という物件は少なくともその試算をした方には高すぎる、もしかしたらバブル的な金額なのではないか、と疑ってみるべきでしょう。

中国マンション価格、5カ月連続下落：日本経済新聞 https://t.co/v8LTmxBj26

— 大原 達朗 Tatsuaki Ohara (@ohhara_cpa) February 21, 2022

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